Wygranie procesu z tzw. skargi pauliańskiej (art. 527 k.c.) to ogromny sukces wierzyciela w walce z nielojalnym dłużnikiem. Uzyskanie wyroku uznającego przesunięcie majątkowe za bezskuteczne otwiera drogę do zaspokojenia się z przedmiotów, które formalnie należą już do kogoś innego. Czy jednak ten sukces daje wierzycielowi prawo do trwałego obciążenia nieruchomości osoby trzeciej hipoteką przymusową?
Wokół tego tematu narosło wiele kontrowersji, a najnowsze postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie (Wydział Gospodarczy) z dnia 29 czerwca 2026 roku stawia w tej kwestii wyraźną kropkę nad „i”.
Stan faktyczny: Wierzyciel żąda hipoteki na mieszkaniu krewnej dłużnika
Sprawa rozpatrywana przez Sąd Okręgowy dotyczyła wierzyciela (spółki z o.o.), który posiadał tytuł wykonawczy przeciwko swojemu dłużnikowi osobistemu. Dłużnik, próbując uciec przed egzekucją, przepisał nieruchomości (lokal mieszkalny oraz udział w garażu położone w Warszawie) na swoją matkę, a ta z kolei przekazała je jego siostrze (osobie trzeciej).
Wierzyciel skutecznie zaskarżył te czynności przed sądem okręgowym, uzyskując wyrok pauliański. Wyposażony w ten wyrok oraz pierwotny tytuł wykonawczy, złożył wniosek na podstawie art. 793 k.p.c. o wydanie dalszego tytułu wykonawczego. Cel był jeden: wierzyciel chciał uzyskać wpis hipoteki przymusowej na nieruchomościach, które obecnie stanowią własność wspomnianej siostry dłużnika.
Sąd Okręgowy w Warszawie wniosek wierzyciela w całości oddalił. Dlaczego? Uzasadnienie sądu zawiera kluczowe lekcje dla każdego, kto prowadzi windykację z wykorzystaniem akcji pauliańskiej.
Kluczowe wnioski z orzeczenia Sądu Okręgowego
1. Dalszy tytuł wykonawczy (art. 793 k.p.c.) to nie „nowy” wyrok
Sąd przypomniał fundamentalną zasadę: wydanie dalszego tytułu wykonawczego ma charakter techniczny. Służy np. do prowadzenia egzekucji z kilku części majątku dłużnika, ale nie może modyfikować treści pierwotnego tytułu ani rozszerzać zakresu odpowiedzialności. Skoro jedynym dłużnikiem osobistym w tytule był dłużnik główny, to dalszy tytuł nie może nagle kreować nowych obowiązków wobec osoby trzeciej (jego siostry).
2. Wyrok pauliański ma skutek wyłącznie względny
Wielu wierzycieli błędnie zakłada, że wyrok z art. 527 k.c. unieważnia umowę darowizny lub sprzedaży i sprawia, że nieruchomość „wraca” do dłużnika. Nic bardziej mylnego.
Sąd podkreślił: Wyrok pauliański nie prowadzi do nieważności czynności ze skutkiem erga omnes, ani do powrotnego przejścia własności na dłużnika. Czynność pozostaje ważna, a właścicielem nieruchomości wciąż jest osoba trzecia. Wyrok daje jedynie „zielone światło” do skierowania egzekucji komorniczej do tego konkretnego przedmiotu.
3. Egzekucja to nie to samo co hipoteka przymusowa
To najważniejszy punkt całego rozstrzygnięcia. Sąd wyraźnie rozgraniczył prawo do prowadzenia egzekucji (wynikające z art. 532 k.c.) od prawa do ustanowienia hipoteki przymusowej.
- Hipoteka przymusowa trwale obciąża nieruchomość i zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece można ją ustanowić wyłącznie na nieruchomościach dłużnika.
- Osoba trzecia (siostra dłużnika) dłużnikiem wierzyciela nie jest – odpowiada jedynie rzeczowo, co oznacza, że musi znieść egzekucję z należącego do niej mieszkania.
Sąd w pełni podzielił tu ugruntowane stanowisko Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt IV CSK 560/11), wskazując, że wyrok pauliański – ani samodzielnie, ani w połączeniu z tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi – nie może stanowić podstawy do wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości osoby trzeciej.
Co to oznacza dla wierzycieli w praktyce?
Decyzja Sądu Okręgowego w Warszawie pokazuje, że choć przepisy dają wierzycielom silną broń w postaci skargi pauliańskiej, to granice tej broni są ściśle zakreślone przez ustawodawcę.
Wierzyciel, który wygra proces pauliański:
- MOŻE skierować sprawę do komornika i licytować nieruchomość należącą do osoby trzeciej, aby zaspokoić swoje roszczenia finansowe.
- NIE MOŻE zabezpieczyć się poprzez zablokowanie tej nieruchomości hipoteką przymusową.
Prowadzenie skutecznej i bezpiecznej windykacji na etapie zbiegu prawa pauliańskiego i egzekucyjnego wymaga precyzyjnego planowania działań. Błędy proceduralne – takie jak próby forsowania niedopuszczalnych wpisów w księgach wieczystych – generują jedynie dodatkowe koszty i przedłużają całe postępowanie.
Jeżeli mierzą się Państwo z problemem ukrywania majątku przez dłużnika lub potrzebują wsparcia w egzekucji z wyroku pauliańskiego, zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem procesowym.